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世邦魏理仕发布新报告:区域型购物中心等将成投资机会-918博天堂平台

2021-02-21 

本文摘要:5月21日,世邦威里斯公布《由韧有遇 2019中国商业地产投资策略报告》(以下简称《报告》),表示今年第一季度商业土地投资总额和写字楼交易额均刷新2005年同期新纪录(记录:2018年第一季度数据扣除沈阳190亿韩元资产包交易),与投资者对中国经济快速增长韧性的悲观预期日益平衡。

5月21日,世邦威里斯公布《由韧有遇 2019中国商业地产投资策略报告》(以下简称《报告》),表示今年第一季度商业土地投资总额和写字楼交易额均刷新2005年同期新纪录(记录:2018年第一季度数据扣除沈阳190亿韩元资产包交易),与投资者对中国经济快速增长韧性的悲观预期日益平衡。《报告》表现出中国经济与全球经济周期较低的相关性,认为此次全球经济周期进入最后阶段,将保持中速高速增长,使中国商业房地产沦为全球资产装备中最重要的区块。今年,投资者对国内写字楼和房地产债务等周期性低风险资产的偏好刷新了4年新纪录,仓库、物流、购物中心、替代资产等结构板也进入了通过周期的投资机会。

世邦利希中国区总经理李陵表示,全球经济周期接近尾声时,投资者将更加关注房地产不具备的集中投资风险,避免市场短期波动,更加关注创造稳定收益的属性。最近,海外保险、退休基金、主权财富基金、开发商等长期投资者竞相通过房地产投资基金或直接投资放慢在国内收购房地产的步伐。根据世邦威里斯最近的统计,在海外资本的推动下,2018年中国商业房地产大宗投资交易额达到2600亿韩元,刷新历史的同时,比2017年快10%。

外国对国内大宗商业房地产投资总额达850亿韩元,同比增长68%。2019年第一季度,国内大宗房地产投资后活跃起来,成交额达人民币530亿元,其中外资份额大幅增长,为2016年以来第一季度最低50%。写字楼大宗交易额也达到250亿元。

中国的韧性:全球资本将中国商业地产作为壮年战略《报告》进行增持,认为投资者对中国商业地产的信任首先来自中国经济快速增长的中长期韧性。在接下来的10年里,中国将在此后保持中高速增长。

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世邦威里斯预测,2018年至2027年间,中国经济快速增长中枢位于5.3%,在世界主要经济体中排名第二,领先于印度。另外,对全球投资者来说,中国与全球经济周期的低关联性是现阶段对冲风险和加强投资者集团韧性的选项。世界银行(World Bank)的数据显示,过去40年间,G7国家之间的经济相关系数均低于0.5。

相反,中国和国家经济周期的相关系数至少在0.3以下。城市化、消费升级及由此带来的产业升级,在中国经济保持快速增长的同时,释放出大量商业房地产市场需求。世邦威里斯此前的一项调查显示,2019年中国首次打破日本和澳大利亚,沦为亚太地区跨境房地产投资的先用目的地。

其中,上海首次跃居投资对象城市首位。人性战略:周期性、结构性的公共事务,房地产投资人性战略的构建,旨在更好地实现中国机会,牵制房地产市场周期上升对投资的潜在冲击,世邦威租赁建议投资者探讨新的投资战略和投资团队。

通过长短投资期间的融合、周期性投资、结构性投资的平衡,超越集中投资风险,加强投资韧性的目标。中国研究部主管世邦瑞什(Sevention Rish)表示,2019-2020年是房地产负债的理想投资期,一线城市写字楼目前将为投资者制定研发、收购等多种周期性投资选项。城市化、消费升级、老龄化、服务及创意这五大长期趋势将为房地产投资者创造物流、商场、长租公寓、医疗房地产、数据中心等多个领域的结构性投资机会。

此外,投资者还可以利用优化租户集团、提高空间服务属性、可持续发展、转换用途、改造等战略,改善资产展示,在市场波动增大时获得更好的收益。目前,世邦威里斯指出,“房地产负债:债务重组高峰来临,资金缺口将引发房地产债务市场需求”的领域不应成为焦点。房地产债券是需要考虑稳定收益和风险防卫的周期性投资选项。世邦威里斯2019年房地产投资者意向调查显示,中国投资者对房地产负债的投资意向从2018年的16%大幅下降到31%,2016年这一数字出来后刷新了新记录。

与此同时,从2019年2021年开始,国内上市企业也将进入债务重组的顶点,约1000亿美元的资金缺口将进一步促进房地产债务市场的需求。写字楼市场:探索一线和强大的二线城市,关注新兴地区和商贸园区。

由于管理更容易、现金流顺畅、交易流动性强,写字楼在附近周期结束,风险减少的趋势受到了很多投资者的关注。2019年第一季度,写字楼大宗投资交易达250亿韩元,金额占商业土地投资总额的47%,比去年同期大幅增加21个百分点。世邦威里斯建议投资者将重点放在一线城市,特别是广州、南京、杭州等个别二线城市的核心电子货币型写字楼项目上。

在构建稳定的现金流防御战略的同时,以项目的不足和优良的质量,为投资者提供短期和中长期以上的投资报酬。同时,随着租户中心化的趋势,一线城市发展缓慢的新兴写字楼板块和商务园区也受到了一些投资者的关注。仓储物流市场:中国优质仓储物流面临中长期结构性机遇。

物流资产是投资者今年在中国的第二大选择投资类别。中国巨大的消费市场和电商持续缓慢的发展引发了大量仓库市场需求,引发了国内仓库物流设施建设和投资热潮。显然,台湾区内优质物流设施供应不足,建议集中在光火、沈万道圈和中山。

京津都市圈供应看起来依然紧张,华北石家庄、济南两个节点受到了一些关注。上海仍然是市场需求最活跃的市场,绕城运行的优质物流供应更加充足。中西部物流市场差异小,成都、重庆、武汉、郑州新项目密集,经常出现阶段性供应过剩,西安、贵阳、长沙的机会显现。地区型购物中心:通过周期的结构性投资机会。

随着1、2线城市人口迅速流入城市外围,与地区内优质商业设施相比,结构上的误差不足,加上家庭消费型定位对周边居住人口的粘性和对电商冲击的防御性比较好。新兴商圈的地区型和社区型购物中心经常出现中长期投资机会。从2018年到现在,国内大宗泡沫市场频繁袭击港口等成交价。

例如,收购黑石、收购上海风水、李丰成、收购朴枫、收购上海金桥泰毛和南状态武、收购永田、北京通州、罗斯福购物中心等。随着资产增加和改造经济周期的结束,投资者的联系性广泛下降,商业房地产平稳、租金好的补偿能力越来越受到关注。(威廉莎士比亚、温斯顿、资产名言)()要想优化租户集团,加强房地产空间的服务属性,必须支持商业房地产项目提高经验,提高选择性收益。

近年来,发展较慢的共享办公室是对提高传统写字楼服务属性的又一比较。另外,转移到城市更新阶段的旧房地产用途转换和改造、投资新的绿色建筑或对现有项目进行绿色改造,可能会产生相当大的租金上涨和资本电子货币。

据世邦威里斯透露,国内17个主要城市的LEED证书写字楼租金溢价中有25%。替代投资未来10-15年,中国城市化、老龄化、消费升级、服务和创意将为医疗房地产、长途公寓、冷链物流、数据中心等替代房地产领域提供一系列贯穿当前周期的投资机会。数据中心作为数据交换、存储和计算基础设施,需求正在迅速增长。

数据中心不受经济周期影响,现金流顺畅,租金收益率较高,因此受到越来越多投资者的关注。资料来源:世邦Wilish研究部,2019年5月以外,由于人口流动、高房价、新一代思想变化、政府反对等因素,长租公寓也是目前投资市场上不显眼的替代性房地产类型。

张租赁公寓一线城市投资清洁收益率区间预计在4% ~ 6.0%。世邦威里斯建议投资者不要把重点放在一线城市和人口持续流动的地区核心二线城市。


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